Är En Notar Alltid Nödvändig När Man Köper Och Säljer Mark?

2024 Författare: Sebastian Paterson | [email protected]. Senast ändrad: 2023-12-16 13:54

Lagen föreskriver två former av registrering av kontrakt för fastighetstransaktioner.

Det första alternativet är att ingå ett avtal vid ett notariatkontor med den efterföljande registreringen av transaktionen vid Office of the Federal Registration Service (FRS - den tidigare RRB).

Den andra, som föreskrivs i Ryska federationens civillagen och den federala lagen "om statlig registrering av rättigheter till fastigheter och transaktioner med den", är ingående av ett avtal i enkel skriftlig form. Enligt artikel 550 i civillagen i Ryska federationen "Kontraktets form för försäljning av fastigheter" ingås avtalet om försäljning och köp av fastigheter skriftligen genom att upprätta ett dokument undertecknat av parterna. Som följer av lagen kräver ett sådant avtal inte obligatorisk notisering.

Låt oss överväga fördelarna och nackdelarna med var och en av ovanstående metoder.

Registrering på en notarius kontor av enskilda personer av sådana handlingar som till exempel ett låneavtal, testamente eller fullmakt är i de flesta fall motiverat - med undantag för situationer som föreskrivs i lag är notarien den enda företrädaren för lagen som kan intyga dokumentet, bekräfta rättslig förmåga hos medborgarna som undertecknade det. Dokumentet träder i kraft från det att det certifieras av en notarie eller från det ögonblick som anges i det certifierade dokumentet. I händelse av vissa konfliktsituationer som kräver rättsliga förfaranden råder det ingen tvekan om att förtroendet för handlingar som certifierats av en notarie är större än i handlingar som upprättats i enkel skriftlig form, särskilt om det är omöjligt för någon av parterna att vara närvarande hörsel.

Situationen med fastighetstransaktioner är annorlunda. En notarius uppgifter innefattar att intyga faktumet att ingå ett avtal om en fastighetstransaktion och attestera identiteten på medborgare som har undertecknat det upprättade dokumentet. Avtalet träder dock i kraft först efter det att det registrerats hos UFRS, vilket tar tio arbetsdagar från dagen för inlämnande av handlingar. Naturligtvis måste de relevanta tjänstemännen i denna organisation verifiera identiteten på de medborgare som har ingått avtalet, kontrollera att kontraktet är korrekt, ägandet av den främmande (förvärvade) fastigheten när de skickar in handlingar till UFRS. Registreringsförfarandet med UFRS är absolut detsamma både för ett notarialavtal och för ett avtal som upprättats av parterna utan deltagande av en notarie.

Det är uppenbart att det är ganska svårt för personer som är långt ifrån rättspraxis att självständigt upprätta ett kontrakt, särskilt när det gäller transaktioner med dyra fastigheter. Som regel vänder de sig till advokater som är specialiserade inom detta rättsområde när de upprättar sådana avtal.

Vad är skillnaden mellan att utarbeta ett kontrakt med en notarie (som naturligtvis också är en specialist med högre juridisk utbildning) och en advokat inom området markanvändning?

A. Om du kontaktar en advokat beror inte betalningen för upprättandet av avtalet på fastighetens värde. Detta gör det möjligt för parterna i transaktionen att ange det verkliga marknadsvärdet på objektet, oavsett om du gör ett avtal med ett rum eller köper ett helt hus. I ett notariserat kontrakt anger många inte det verkliga marknadspriset bara för att kostnaden för registrering beräknas som en procentandel av fastighetens värde. Rättslig praxis visar att ofta det enda beviset på att köparen betalat till säljaren är ett kvitto från säljaren. Överdrivet krångel med kvitton kan undvikas om parterna anger det verkliga värdet i kontraktet, vilket indikerar att pengarna har överförts.

B. På ett notariebyrå kommer du troligen att bli ombedd att använda en av flera standardkontraktsmallar som är mer eller mindre lämpliga för din situation. En specialist inom området markrätt, efter att ha studerat detaljerna i din specifika transaktion, kommer att kunna upprätta ett avtal som bäst passar parternas intressen, förutse eventuella risker, vid behov, ge rekommendationer och hjälpa till att samla in ytterligare dokument som utesluter möjligheten att utmana transaktionen i framtiden. Ett avtal är också möjligt om ytterligare juridiskt stöd från ägaren till den förvärvade fastigheten, till exempel dess återförsäljning, leasing, återuppbyggnad etc. Ett alternativ är inte uteslutet där en advokat, som noggrant har analyserat de inlämnade dokumenten, kommer att rekommendera att du helt nekar denna transaktion,motiverade genom att indikera möjliga negativa scenarier. I slutändan sammanfaller parterna i transaktionen och advokaten som interagerar med dem helt, medan en notarius funktioner reduceras till ett enkelt uttalande om ingående av ett avtal.

B. Om avtalet måste ändras innan det överlämnas till UFRS (till exempel bestämde parterna att ändra värdet på fastigheten eller så föll affären i sista stund, men säljaren fann en ny köpare som var villig att köpa fastigheten på samma villkor) kan säljaren självständigt skriva om ett färdigt avtal genom att ange korrigerade uppgifter. Om kontraktet upprättas på ett notariatkontor är det nödvändigt att återansöka till notarius, betala avgiften, det vill säga starta processen på nytt, vilket kommer att leda till slöseri med både tid och pengar. För att undvika eventuella komplikationer är det dessutom tillrådligt att säga upp det tidigare ingångna avtalet, vilket kräver goodwill från båda parter och deras gemensamma besök på notariatkontoret.

Kan vi dra slutsatsen att notarius är en "extra länk" när man avslutar fastighetstransaktioner?

Ja, men med endast en och mycket betydelsefull varning - advokaten som är involverad i utformningen av avtalet måste vara en högt kvalificerad specialist inom markanvändning, ha erfarenhet av att ingå liknande kontrakt, framgångsrikt delta i tvister relaterade till markfrågor, vara anställd av en organisation som är specialiserad på att stödja transaktioner med fastigheter.