Jag Vill Köpa En Tomt - Hur Man Bestämmer Den Verkliga Kostnaden För En Tomt

2024 Författare: Sebastian Paterson | [email protected]. Senast ändrad: 2023-12-16 13:54

Marknadsvärde eller nyttjandevärde?

Varför använder jag citattecken när jag talar om”marknadsvärde” på tomter? När man fastställer marknadspriset för en tomt går de vanligtvis från genomsnittspriset för inköp som liknar kvalitet, plats, område, typ av användning av tomter, producerade under en viss (inte för lång) tidsperiod. Följaktligen, ju mer sådana transaktioner analyseras, desto mer exakt kan priset för det intresseområde vi bestämmer bestämmas.

Samtidigt är det nödvändigt att transaktioner gjordes med liknande finansiella system, utan några särskilda villkor för överföring av äganderätt, begränsningar och intäkter.

I praktiken ger användningen av denna teknik emellertid inte alltid en objektiv bild av marknadssituationen. Hittills har marknaden för jordbruksmark precis börjat bildas. I stort sett har en seriös volym marktransaktioner observerats först under de senaste 5-6 åren. Ja, det senaste året eller två har ett ganska stort antal ägarförflyttningar ägt rum, men det verkar för mig en meningslös övning att fastställa de verkliga inköps- och försäljningspriserna för ett stort antal tomter.

Å ena sidan byter ett stort antal jordbruks tomter ägare till följd av donationsförfarandet, även om det faktiskt finns köp- och försäljningstransaktioner. Eftersom donationstransaktioner i själva verket är kostnadsfria transaktioner, hur ska man i sådana fall bedöma värdet på fastigheten som överförs till den nya ägaren?

Ja, och när du gör transaktioner för försäljning av tomter, anger kontraktet ofta ett underskattat värde på tomten - främst för att betala mindre skatt.

Å andra sidan kan du inte vägledas av de priser som anges i reklamerbjudanden för försäljning av fastighetsobjekt. För det första, mycket ofta, när det säljs en tomt, finns det många mellanhänder som lägger till 20 eller till och med 40-50% av tomtens ursprungliga pris. För det andra exponerar markägare ofta föremål till ett uppblåst pris med avsikt - med hänsyn till ytterligare handel för ett fall. Det är mycket trevligare för köparen att köpa fastigheter med en rabatt på 10-15%, samtidigt som man känner sig som en kompetent affärsman. För det tredje förändras marknadssituationen ofta. Ett av de mest typiska alternativen är när tomter erbjuds till försäljning till ett lägre pris än de som tidigare visats. Det finns till exempel andra paket med liknande egenskaper nära din tomt,och ägaren beslutade snarast att sälja dem till en stor rabatt på grund av det akuta behovet av medel.

Det finns en annan anledning till att det är svårt att bedöma marknadsvärdet för specifika tomter, den nästan fullständiga frånvaron av en hypoteksmarknad för tomter.

Som jag sa ovan, hittills har markmarknaden (särskilt för tomter för kommersiella projekt, dvs. stora områden) ännu inte bildats. Volymen av transaktioner inom specifika territorier och metoderna för deras genomförande tillåter inte med tillförlitlighet en analys som är tillräcklig för en korrekt och objektiv bedömning av markens värde, en analys som kan tas som grund när man överväger mark tomt som föremål för inteckning utan att locka ytterligare säkerhet eller ytterligare ekonomiska garantier …

Jag tror inte, speciellt om vi inte använder den vaga termen”marknadsvärde”, utan talar om”konsumentvärdet” på den här eller den andra webbplatsen. Om "marknadsvärde" förstås som det belopp för vilket en tomt kan säljas vid en given tidpunkt, när man bedömer konsumentvärdet, undersöks många faktorer, inklusive de viktigaste:

a) Dynamik för prisförändringar för tomter som liknar i alla avseenden för korta (1-2 år) och medellånga (5 år) perioder.

b) Den förväntade dynamiken i prisförändringar för webbplatsen, med hänsyn tagen till faktorer som långsiktiga planer för utvecklingen av det intilliggande territoriet, den politiska och ekonomiska situationen i ett visst distrikt, region, föremål för federationen, den ekologiska situationen, klimatprocesser inom ett visst område, sociala och demografiska processer, etc. etc.

c) Analys av möjliga risker inom olika områden för utveckling av denna tomt, möjligheten att övervinna sådana risker och beräkning av tillhörande materialkostnader.

d) Prognos för tomtens likviditet i olika stadier av dess utveckling.

Trots att svaren på var och en av ovanstående punkter kan vara ganska ungefärliga, ger deras kombination, när de studeras inom ramen för en matematisk modell, ett ganska exakt svar om webbplatsens konsumentvärde, vilket förstås som det maximalt tillåtna pengar, vars investering, när du köper mark, säkerställer lönsamheten för vidareutveckling av webbplatsen.